Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam: quy trình 8 bước

Tóm tắt 8 bước

Bước 1: Xác nhận bạn đủ điều kiện

Theo Luật Nhà ở 2023 và Điều 3 Nghị định 95/2024, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở khi:

• được phép nhập cảnh vào Việt Nam, chứng minh bằng hộ chiếu nước ngoài còn hạn có dấu nhập cảnh (hoặc giấy tờ nhập cảnh tương đương);
• không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự, kèm văn bản cam kết.

Nếu bạn kết hôn với công dân Việt Nam hoặc là người gốc Việt định cư ở nước ngoài, quyền của bạn rộng hơn nhiều: có thể sở hữu ổn định lâu dài như người Việt. Kiểm tra trường hợp của bạn bằng công cụ bên dưới trước khi đi tiếp.

Bước 2: Chọn đúng loại nhà

Bước 3: Xác minh quota trước khi đặt cọc

Người nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một tòa chung cư và tối đa 250 nhà riêng lẻ trên một khu vực tương đương một phường. Khi quota đầy, dự án không được bán thêm cho người nước ngoài, kể cả khi dự án nằm trong danh mục được bán.

Việc cần làm:

1. Yêu cầu chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản rằng dự án được phép bán cho người nước ngoài và còn quota cho căn bạn mua.
2. Đối chiếu với thông tin dự án được bán cho người nước ngoài do Sở Xây dựng địa phương công bố.
3. Với căn mua lại, kiểm tra giấy chứng nhận của người bán: nếu người bán là người Việt, việc bạn mua sẽ dùng thêm một suất quota của tòa nhà.

Bước 4: Mở tài khoản và chuyển tiền qua ngân hàng

Mở tài khoản tại một ngân hàng ở Việt Nam và chuyển tiền mua nhà từ nước ngoài vào qua kênh ngân hàng. Mọi khoản thanh toán cho bên bán nên đi qua ngân hàng, không dùng tiền mặt. Lý do rất thực tế: khi bán nhà sau này, bạn cần chứng từ chuyển tiền vào hợp lệ để chuyển tiền bán nhà ra nước ngoài.

Bước 5: Đặt cọc và ký hợp đồng

Hợp đồng mua bán phải bằng văn bản, ghi rõ các bên, mô tả nhà, giá, phương thức và tiến độ thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên (Điều 163 Luật Nhà ở 2023). Với căn hộ, hợp đồng còn phải ghi phần sở hữu chung, sở hữu riêng, phí quản lý và kinh phí bảo trì 2%.

Nên ghi thêm vào hợp đồng đặt cọc: điều khoản hoàn cọc nếu không cấp được giấy chứng nhận cho người nước ngoài vì hết quota, và bên nào chịu thuế phí.

Bước 6: Công chứng

• Mua từ chủ đầu tư: hợp đồng với tổ chức kinh doanh bất động sản không bắt buộc công chứng.
• Mua lại từ cá nhân: hợp đồng phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có nhà.

Văn phòng công chứng sẽ kiểm tra hộ chiếu, dấu nhập cảnh và cam kết của bạn. Nếu không đọc được tiếng Việt, bạn cần phiên dịch; nhiều văn phòng yêu cầu người phiên dịch ký cam kết.

Bước 7: Nộp thuế và lệ phí

Người nước ngoài nộp cùng mức thuế phí như người Việt. Tính chi tiết theo giá căn bạn mua bằng công cụ tính thuế phí sang tên.

Bước 8: Nhận giấy chứng nhận

Hồ sơ cấp giấy chứng nhận nộp tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà. Mua từ chủ đầu tư thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục, trừ khi bạn tự làm.

Giấy chứng nhận của người nước ngoài ghi rõ thời hạn sở hữu: tối đa 50 năm kể từ ngày cấp, được gia hạn một lần, mỗi lần tối đa 50 năm. Nếu bạn mua lại từ một người nước ngoài khác, thời hạn của bạn là thời hạn còn lại của người bán.

Sau khi sở hữu

• Cho thuê: được phép; phải khai và nộp thuế cho thuê nếu doanh thu trên 100 triệu mỗi năm.
• Bán, tặng cho, thừa kế: được phép. Bán cho người Việt thì người mua được sở hữu ổn định lâu dài.
• Gia hạn: nộp hồ sơ trước khi hết hạn; nếu không gia hạn và không bán, nhà thuộc sở hữu Nhà nước khi hết hạn.
• Cư trú: sở hữu nhà không tự động cho bạn visa hay thẻ tạm trú.

Bài này tóm tắt quy định chung, không thay thế tư vấn của luật sư cho giao dịch cụ thể. Với giao dịch lớn, thuê luật sư kiểm tra hồ sơ dự án và hợp đồng là khoản chi rất nhỏ so với rủi ro.