Tính Nhà Đất

Tính thuế và phí khi mua bán, sang tên nhà đất

Khi chuyển nhượng nhà đất, bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng, bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá tính lệ phí, cộng phí công chứng tính theo bậc giá trị hợp đồng (tối đa 70 triệu) và phí thẩm định hồ sơ theo địa phương. Nhập giá bán để xem từng khoản và ai trả.

Cập nhật: 2026-10-06

triệu đồng
Để 0 nếu không biết. Thuế và lệ phí tính trên mức cao hơn giữa giá hợp đồng và giá nhà nước.
triệu đồng
Hà Nội và TP.HCM thường 0,15% giá trị, tối thiểu vài trăm nghìn, tối đa vài triệu. Nhập mức thực tế nếu biết.
đồng

Cách tính và lưu ý

Bốn khoản chính khi sang tên sổ đỏ, sổ hồng:

KhoảnMứcAi nộp (mặc định)
Thuế thu nhập cá nhân2% giá chuyển nhượngBên bán
Lệ phí trước bạ0,5% giá tính lệ phíBên mua
Phí công chứngTheo bậc, 50.000 đ đến tối đa 70 triệuThỏa thuận
Phí thẩm định, lệ phí cấp giấyTheo HĐND tỉnh, thànhBên mua

Giá tính thuế là mức cao hơn giữa giá ghi trên hợp đồng và giá theo bảng giá đất, giá nhà do UBND tỉnh ban hành. Ghi giá thấp trên hợp đồng để giảm thuế là hành vi trốn thuế và từ 2025 cơ quan thuế đối chiếu chặt với giá thị trường.

Bậc phí công chứng (Thông tư 257/2016/TT-BTC): dưới 50 triệu: 50.000 đ; 50 đến 100 triệu: 100.000 đ; 100 triệu đến 1 tỷ: 0,1%; 1 đến 3 tỷ: 1 triệu + 0,06% phần vượt 1 tỷ; 3 đến 5 tỷ: 2,2 triệu + 0,05% phần vượt 3 tỷ; 5 đến 10 tỷ: 3,2 triệu + 0,04% phần vượt 5 tỷ; 10 đến 100 tỷ: 5,2 triệu + 0,03% phần vượt 10 tỷ; trên 100 tỷ: 32,2 triệu + 0,02% phần vượt, tối đa 70 triệu.

Câu hỏi thường gặp

Ai phải nộp thuế khi bán nhà?

Theo luật, bên bán nộp thuế TNCN 2%, bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5%. Trên thực tế hai bên tự thỏa thuận, phổ biến là bên mua chịu toàn bộ để bên bán nhận "tiền sạch". Phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc.

Khi nào được miễn thuế TNCN 2%?

Hai trường hợp chính: chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu, anh chị em ruột; hoặc người bán chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở và đã sở hữu tối thiểu 183 ngày. Phải có cam kết và hồ sơ chứng minh.

Thuế tính trên giá hợp đồng hay giá nhà nước?

Trên mức cao hơn. Nếu giá hợp đồng thấp hơn bảng giá của UBND tỉnh, cơ quan thuế tính theo bảng giá. Từ 2025 nhiều chi cục thuế còn đối chiếu với giá giao dịch thực tế trong khu vực.

Sang tên mất bao lâu?

Sau công chứng, nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai: thường 10 đến 15 ngày làm việc nếu hồ sơ đủ, có thể 30 ngày với trường hợp cần xác minh.

Chung cư có khác nhà đất không?

Cùng cách tính thuế và lệ phí. Riêng chung cư bên mua thường phải nộp thêm phí bảo trì 2% nếu mua trực tiếp từ chủ đầu tư, và kiểm tra chủ đầu tư đã ra sổ hồng chưa.

Nguồn tham khảo

  1. AZTAX, Tổng hợp các loại thuế phí khi mua bán nhà đất năm 2026
  2. Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 14 và Thông tư 111/2013/TT-BTC (thuế 2% và các trường hợp miễn)
  3. Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ (mức 0,5% với nhà, đất)
  4. Thông tư 257/2016/TT-BTC về phí công chứng
  5. TheLEADER, Chi phí sang tên sổ đỏ năm 2026 cần nộp những khoản nào

Công cụ liên quan

Kết quả chỉ mang tính tham khảo. Thuế, phí và lãi suất thực tế phụ thuộc vào hồ sơ cụ thể, địa phương và ngân hàng.