Lãi suất vay mua nhà 2026: so sánh 14 ngân hàng

Bảng lãi suất 14 ngân hàng

Bảng dưới gộp hai đợt số liệu công bố trong năm 2026. Cột tháng 3 là khoảng lãi ưu đãi niêm yết, cột tháng 8 là lãi cố định 12 tháng theo khảo sát thực tế. Chỗ để trống là không có số liệu công bố trong đợt đó.

Hai điều rút ra từ bảng. Thứ nhất, mặt bằng đã tăng trong năm: VIB từ khoảng 7,8 đến 11,4% hồi tháng 3 lên 11,1% vào tháng 8, ACB từ 6,9 đến 12% lên khoảng 11%. Thứ hai, con số thấp nhất trong mỗi khoảng niêm yết gần như luôn là lãi 3 đến 6 tháng đầu, không phải lãi bạn trả trong cả năm.

Con số quan trọng hơn: lãi sau ưu đãi

Hết thời gian ưu đãi, khoản vay chuyển sang lãi thả nổi, tính bằng lãi cơ sở cộng biên độ.

Chênh lệch giữa lãi ưu đãi và lãi thả nổi hiện là 3 đến 5 điểm phần trăm. Đây là lý do nhiều người vay gọi tháng thứ 13 là tháng "sốc lãi".

Ví dụ: vay 3 tỷ trong 20 năm

Trả theo dư nợ giảm dần, ưu đãi 9,5%/năm trong 12 tháng, sau đó thả nổi 13,5%/năm. Gốc trả đều mỗi tháng là 12,5 triệu.

Cách so sánh các gói vay cho đúng

1. Tính tổng lãi 3 đến 5 năm đầu, không so lãi tháng đầu. Gói 8% trong 6 tháng rồi 14% thường đắt hơn gói 10,5% cố định 24 tháng.
2. Hỏi ba con số bằng văn bản: lãi cơ sở hiện tại, biên độ, và kỳ điều chỉnh (3 hay 6 tháng một lần).
3. Hỏi phí trả nợ trước hạn từng năm. Phổ biến 1 đến 3%, có nơi 3 đến 4% trong 2 đến 3 năm đầu. Phí này quyết định bạn có chuyển ngân hàng được khi lãi tăng hay không.
4. Kiểm tra giá định giá. Ngân hàng cho vay theo giá họ định, thường thấp hơn giá mua 10 đến 20%, nên vốn tự có thực tế cao hơn con số trên tờ rơi.
5. Thử với lãi thả nổi 15%. Nếu khoản trả ở mức đó vượt một nửa thu nhập ròng của gia đình, hãy giảm khoản vay hoặc kéo dài thời hạn.

Bảng này sẽ được cập nhật khi có đợt khảo sát mới. Ngày cập nhật ghi ở đầu bài.